Am Beispiel des Umganges mit Brachen in der Stadt Chemnitz soll der Begriff „Flächenmanagement“ näher erläutert werden. Es gilt, die Aufgaben und Möglichkeiten der Kommune im Spannungsfeld des Bodenschutzes gegenüber dem Flächenverbauch darzustellen.
Revitalisierung von Industriebrachen – kein neues Thema in der
Stadtentwicklung
Das Brachfallen von Industriestandorten ist eine Erscheinung, die die Stadtentwicklung bereits seit vielen Jahrzehnten begleitet. Technologische und wirtschaftliche Veränderungen bedingen zu jeder Zeit eine Anpassung der Bausubstanz an die neuen Herausforderungen.
Es besteht die
Notwendigkeit der Revitalisierung der brachgefallenen Flächen – ansonsten
drohen Leerstand, Verfall und schließlich Abbruch.
Revitalisierung von Industriebrachen im Zeitraum 1990-2002
Ab 1990 wurden großflächig
Gewerbegebiete, vorrangig an den Hauptverkehrsachsen erschlossen. Dafür fielen
viele altindustrielle Standorte brach, da ihre Lage, Gebäudesubstanz,
ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder Altlasten sie für eine rentierliche
Nachnutzung nicht interessant machten.
Seit 1990 wurden insgesamt ca. 100 ha Brachflächen
revitalisiert. Im gleichen Zeitraum wurden auf der sogenannten „grünen Wiese“
ca. 270 ha neue gewerbliche Bauflächen entwickelt.
Die Bestandsflächen werden den Anforderungen der Wirtschaft nach
§
guter verkehrlicher Erreichbarkeit,
§
Ausschluss von
Nachbarschaftskonflikten,
§
nutzbarer Grundstücksgröße und
§
optimaler Bebaubarkeit
oft nicht ausreichend gerecht. In der Konsequenz kann der
zukünftige Bedarf an gewerblichen Bauflächen nicht allein durch Revitalisierung
und Intensivierung der Bestandsflächennutzung abgedeckt werden.
Der wirksame Flächennutzungsplan stellt daher für eine weitere
Entwicklung gewerblicher Bauflächen rd. 200 Hektar dar; die Stadt Chemnitz
braucht im Schnitt pro Jahr 20 ha Gewerbefläche. Auch für den Sektor
Eigenheimbau, in dem es noch einen Nachholbedarf gibt, müssen neue Flächen
bereit gehalten werden.
Bei der Ermittlung der Brachflächen im Stadtgebiet ist man größtenteils auf Schätzungen angewiesen, da hierzu keine amtlichen Statistiken geführt werden. Nach unserer Recherche gibt es neben ca. 100 ha Brachflächen im gewerblichen Bereich, noch ca. 70 ha ungenutzte Flächen der Deutschen Bahn AG und ca. 30 ha ehemaliger militärischer Liegenschaften.
Die Vielzahl der gleichzeitig brachgefallenen Flächen
infolge des dynamischen Wandels in der Wirtschaft bedingt eine
Prioritätensetzung bei der Revitalisierung. Die Brachenentwicklung wird dabei
von der grundsätzlichen Fragestellung im Stadtumbau begleitet: was bauen/
entwickeln wir, wenn es in der Stadt von allen Nutzungen genug gibt?
Eine Marktsättigung im Bereich Einzelhandel,
Dienstleistung und Büroflächen ist zu verzeichnen. Das Überangebot im
Geschosswohnungsbau ist hinreichend bekannt. Besonders für die Thematik des
Siedlungswohnungsbaus liegen Konkurrenzangebote am Stadtrand bzw. im Umland
vor.
Gleichzeitig haben viele Industriebrachen eine
begrenzte Nachnutzungsmöglichkeit für eine gewerbliche Nutzung, weil
Angebotsgröße und Bedarfsfläche nur selten übereinstimmen.
Beim Vergleich zwischen den
Planungsflächen auf der „grünen Wiese“ und den Bestandsflächen (= Brachen)
fällt insbesondere auf, dass die Planungsflächen keinerlei Restriktionen durch
Altlasten und existierende Gebäude aufweisen.
Im Einzelnen:
§
hoher Überbauungsgrad und hoher Anteil der Objekte, die
unter Denkmalschutz stehen.
§
oftmals Abriss von Gebäuden unabdingbar, damit die Bestandsflächen
für viele Nutzergruppen attraktiv werden.
§ Unter Schallimmissionsaspekten gibt es im Tagzeitraum kaum Einschränkungen. Nachts sind Tätigkeiten im Freien oft problematisch.
§
Oftmals auf Teilflächen Bodenbelastungen, die unter
gutachterlicher Begleitung saniert werden müssen.
§
Bei den Bestandsflächen ist die Stadt Chemnitz lediglich bei einem
Standort Eigentümer (Brenntag). Die restlichen Flächen befinden sich in
Privateigentum.
Zusammenfassend lassen sich drei
wesentliche Schlussfolgerungen ableiten:
§
Auf fast allen Flächen sind noch Maßnahmen zur Flächenvorbereitung
notwendig (z.B. Altlastensanierung,
Verbesserung der Verkehrserschließung, Baurechtsetzung, Gebäudeabrisse).
§
Die Kosten für Maßnahmen zur Flächenvorbereitung lassen sich durch
den Verkaufserlös der Grundstücke an einen Investor oft nicht decken, d.h. eine
Refinanzierung der durchgeführten Maßnahmen ist durch den am Markt erzielbaren Grundstückspreis
begrenzt. Ohne den massiven Einsatz von Fördermitteln ist diese Aufgabe nicht
zu leisten. Diese Aussage gilt unabhängig davon, ob eine Fläche durch die
Kommune oder durch einen Privaten revitalisiert wird.
§
Es lässt sich gegenwärtig nicht abschätzen, in welchem zeitlichen
Rahmen es gelingen wird, die existierenden Hemmnisse der Bestandsflächen zu
beseitigen, um dadurch deren Attraktivität für Unternehmen zu erhöhen. Damit
das Ziel einer angebotsorientierten Gewerbeflächenpolitik umgesetzt werden
kann, ist ein zeitlich gestaffeltes Handeln der Stadt (z.B. Schaffung von
Baurecht, Flächenerwerb, Herstellung der Erschließungsanlagen) auf den im Flächennutzungsplan dargestellten
Neuausweisungen von gewerblichen Bauflächen notwendig.
Bei der äußeren Erschließung von Privatgrundstücken,
d, h, der Ertüchtigung vorhandener Verkehrsanlagen, kann die Stadt allein
handeln unter Zuhilfenahme von Fördermitteln. Die innere Erschließung von
Flächen, um diese marktgerecht aufzubereiten, kann nur gefördert werden (z. B.
über EFRE oder über GA-INFRA), wenn die Kommune Eigentümerin der Fläche ist und
nach Möglichkeit ein konkretes Ansiedlungsvorhaben bereits feststeht. Insofern
ist es erforderlich, gemeinsam mit den Grundeigentümern Wege zu finden, um
städtebaulich sinnvolle Flächen einer neuen baulichen Nachnutzung zuzuführen.
Die Kommune ist nicht in der Lage, diese Flächen im Vorfeld zu erwerben – im
Gegenteil, bei einem Altlastenverdacht ist es der Kommune sogar untersagt,
diese Flächen zu erwerben. Die Stadt Chemnitz sieht eine Möglichkeit darin,
gemeinsam mit dem Grundeigentümer eine Projektentwicklungsgesellschaft zu
gründen, in der die Stadt Mehrheitsgesellschafter ist und der Privateigentümer
seine Flächen einbringt. Entsprechende Abstimmungen mit dem Fördermittelgeber
finden derzeit statt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das
Regierungspräsidium auf Grund der Zusammensetzung der Fördergelder nicht allein
entscheiden kann, das SMWA und das Bundeswirtschaftsministerium müssen der
Vorgehensweise zustimmen. Die Stadt Chemnitz ist bestrebt, an einem ersten
Beispiel diesen Weg zu gehen. Nach dem die Zustimmungen aller Behörden zu dem
Entwurf eines Gesellschaftervertrages vorliegen, können evtl. nach der
Sommerpause die zuständigen Aufsichtsratsgremien des Privateigentümers und der
Stadtrat der Stadt Chemnitz diesen Vertrag zur Gründung einer
Projektentwicklungsgesellschaft beschließen. Nach den derzeit geltenden
Förderbedingungen gilt auch für die neue GmbH, dass die Bereitstellung der
Fördermittel davon abhängig ist, dass unter Inanspruchnahme der Förderung eine
Perspektive zur marktgerechten Entwicklung der Flächen gegeben ist und konkrete
Ansiedlungsvorhaben benannt bzw. in Aussicht gestellt werden können.
Damit auch in den nächsten Jahren
Investorenwünsche befriedigt werden können, muss die Stadtentwicklung dafür
Sorge tragen, dass ausreichende Flächen zur Verfügung stehen. Dabei ist
einerseits zu beachten, dass es nicht allein um die bereitzustellenden Flächen
geht, sondern auch darum, dass die Flächen keine Entwicklungshemmnisse
aufweisen und über positive Standortfaktoren verfügen. Sie müssen marktgerecht
sein. Die gilt sowohl für Industrie- und Gewerbegebiete als auch für Dienstleistungs-
und Wohnstandorte.
Wünschenswert wäre es zwar, wenn die
erforderlichen Flächenbedarfe innerhalb der Bestandsgebiete der kompakten Stadt
zu realisieren sind. Die Nutzungskonflikte mit den benachbarten Wohnbereichen
(bei gewerblicher Nachnutzung) bzw. die hohen Aufwände für die Sanierung von
Altlasten oder denkmalgeschützter Substanz zeigen aber die Grenzen auf. Die
Neuausweisung uneingeschränkt nutzbarer Flächen bleibt daher weiterhin ein
Erfordernis.
Auch in
einer schrumpfenden Stadt wie Chemnitz, laufen gleichzeitig zu den
Rückbauprozessen immer auch Wachstumsprozesse; es gibt für bestimmte
Nutzungsanforderungen noch Entwicklungsbedarf.
Vor dem Hintergrund dieser Ausgangslage
wurde untersucht, welche Flächen (Bestands- und Planungsflächen) in den
nächsten Jahren zu entwickeln sind, um Ansiedlungswilligen Gelegenheiten für
private Investitionen bieten zu können.
Die Stadt hat dies 2001 mit den
themenbezogenen stadtweiten Untersuchungen, dem Räumlichen Handlungskonzept
Arbeiten bzw. Räumlichen Handlungskonzept Wohnen erstellt. Die wesentlichen
Aussagen sind dann in das Integrierte Stadtentwicklungsprogramm übernommen
worden, das im Mai 2002 beschlossen wurde.
Derzeit arbeitet das
Stadtentwicklungsamt an einer Fortschreibung/ Aktualisierung der Räumlichen
Handlungskonzepte Arbeiten bzw. Wohnen. Neuere Erkenntnisse haben dann u.U.
wieder Auswirkungen auf das Integrierte Stadtentwicklungsprogramm.
Die ständige Pflege/ Überprüfung der
Handlungsansätze ist wichtig. Dabei findet der Abgleich zwischen stadtweiten
Konzepten und Erkenntnissen aus einzelnen Projekten bzw. Stadtteilplänen statt.
Auch für die Revitalisierung von
Brachflächen ist dabei eine Prioritätensetzung unverzichtbar. Es kann nicht
alles gleichzeitig in Angriff genommen werden. Beispiele für die Schwerpunkte
der kommenden Jahre:
-
Entwicklung
des Moduls Chemnitz des GVZ Südwestsachsen auf den Flächen der ehem. Brenntag
sowie der Gießerei- und Kraftverkehrsflächen an der Werner-Seelenbinder-Straße
-
Revitalisierung
der Flächen im unmittelbaren Umfeld des VW-Motorenwerkes an der
Paul-Gruner-Straße und Heinrich-Lorenz-Straße
-
Revitalisierung
der Bereiche an der Zwickauer Straße im Umfeld des Industriemuseums, bzw. vom
Falkeplatz bis zu den Wanderer-Werken
§
Nachnutzungen für dauerhaftes Grün
Der Stadtumbau-Prozess wird die Entwicklung von
Chemnitz in den nächsten Jahren entscheidend prägen. Dabei werden auch in den
Wohngebieten, wie z.B. im Heckert-Gebiet oder an der Fuchsdelle durch die
notwendigen Abbrüche neue Brachen entstehen, für die es Nachnutzungskonzepte zu
erstellen gibt.
Neben der baulichen Weiternutzung wird eine
(Zwischen-) Begrünung – aber auch die dauerhafte Begrünung – immer mehr an
Bedeutung gewinnen.
Der ökonomische und politische
Strukturwandel und die demografische Entwicklung bedingen das Brachfallen von
Standorten.
§
Weiterentwicklung der Industriegesellschaft zur
Dienstleistungsgesellschaft ./. Altindustrien
§
Leere Altbauquartiere, durch Abriss schrumpfende
Plattenbausiedlungen ./. neue Innenstadt und Einfamilienhausgebiete
Veränderte Anforderungen der Nutzer und
Investoren an den Standort sind ein wesentlicher Grund für dessen Brachfallen.
Die Entwicklung brach gefallener Flächen war schon
immer Thema der Stadtplanung/ Stadtentwicklung. Durch die erheblichen
Umstrukturierungsprozesse seit der Wende (nicht nur in der Wirtschaft, aktuell
auch auf dem Wohnungsmarkt) hat dies eine besondere Bedeutung für das
Erscheinungsbild einer Stadt bekommen.
Dazu der Landesentwicklungsplan (LEP)
2003, Anhörungsentwurf vom Januar 2003:
5.1 Siedlungsentwicklung;
raumordnerisches Ziel 5:
„Brachliegende und brachfallende
Bauflächen, insbesondere Industrie-, Militär- oder Verkehrsbrachen, sollen
beplant und wieder einer baulichen Nutzung zugeführt werden, wenn die Marktfähigkeit
des Standortes gegeben ist. Nicht revitalisierbare Brachen sollen renaturiert
werden.“
Die Revitalisierung der Brache ist nur
dann wirtschaftlich sinnvoll, wenn die Voraussetzungen für eine reale Chance im
Wettbewerb der Standorte gegeben sind (Brache ./. „grüne Wiese“). Das erfordert
eine intellektuelle Leistung und planerische, finanzielle und organisatorische
Unterstützung durch kommunale und staatliche Entscheidungsträger. Es bedarf
einer aktiven Zusammenarbeit der am Revitalisierungsprozess bzw. der
Standortentwicklung beteiligten Akteure, z.B. Stadtverwaltung, Eigentümer,
Investoren.
Wir können nur durch unsere Konzepte Ziele, Chancen aufzeigen – zum Handeln
motivieren und durch Förderkulissen, die auf den stadtweiten Konzepten
aufbauen, steuern.
Die (Zwischen-)Begrünung bekommt einen besonderen
Stellenwert in der Stadtentwicklung. Auch die schrumpfende Stadt, in der nicht
alle Brachen sofort wieder einer Nachnutzung zugeführt werden können, muss ein
attraktives Erscheinungsbild aufweisen.
Die Stadt von morgen wird durch eine
Bündelung kompakter Siedlungskörper bestehen, dazwischen werden sich aber mehr
und mehr Landschaftsräume einlagern. Dies werden v.a. gestaltete Landschaften
sein, die spezifische städtische Funktionen erfüllen sollen.
Brachen sollten als Chance einer
nachhaltigen und ganzheitlichen Stadtentwicklung verstanden werden. Brachen und
Stadtumbau sind eine Einheit. Brachen gab es, Brachen wird es immer geben. Aber
auch Neuversiegelungen werden weiterhin erforderlich sein.
Börries Butenop
Amtsleiter Stadtentwicklungsamt